24/03/2016

Bail Commercial - Clause d'indexation des loyers

Dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 14 janvier 2016 (n°14-24681), il est apporté une précision intéressante, et qui va poser problème à quelques bailleurs ayant des locataires bien avertis.

En effet, il arrive que le bailleur :

- d’une part ne se contente pas d’une révision légale donc triennale, mais impose à son locataire une indexation annuelle, basée sur un indice, comparable toutes les années à la date anniversaire et ce de façon automatique.

- et d’autre part, que ce bailleur ne veuille pas subir les variations négatives de cet indice, et insère dans le bail une clause qui vise à exclure l’indexation dès lors qu’elle aboutit à un loyer inférieur.

Après une période de prédominance de la liberté contractuelle, il semble que nous sommes soyons entré dans une nouvelle dimension.

Alors même que c’est expressément mentionné dans le bail, et donc accepté par les parties, la chambre civile tranche de façon définitive (on espère) la question de ce déséquilibre.

« Mais attendu, d'une part, qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;


Attendu, d'autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l'indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite ; »

La conséquence peut être assez importante pour le bailleur qui doit restituer, a son locataire les sommes trop perçues au titre des loyers qui auraient dus être révisés à la baisse.

Il convient en conséquence de garder en ligne de mire la notion d’équilibre dans les relations entre bailleurs et preneurs.


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